Pytanie

Samorządowa instytucja kultury otrzymała od gminy w ramach użyczenia nieruchomość zabudowaną do prowadzenia miejskiego domu kultury (MDK). W umowie biorący w użyczenie ponosi pełną odpowiedzialność prawną i finansową związaną z przyjętym majątkiem, ponadto użyczający (gmina) zezwala biorącemu w użyczenie wydzierżawiać (wynajmować) niewykorzystane dla potrzeb MDK pomieszczenia mieszczące się w obiekcie. Środki uzyskane z tytułu najmu lub dzierżawy instytucja przeznaczy na swoje cele statutowe.
Czy MDK na podstawie posiadanej umowy może zawrzeć umowę najmu z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (kawiarnię) na okres dłuższy niż 3 lata? Czy w przypadku zawarcia takiej umowy konieczne jest zachowanie procedury z art. 37 ust. 4 i 4a Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami), tzn. w drodze przetargu?

Jeżeli umowa użyczenia przewiduje możliwość wynajmowania lub wydzierżawiania przez biorącego w użyczenie, to nie ma przeszkód, aby zawrzeć taką umowę najmu. Jednak moim zdaniem w tym przypadku stosuje się procedurę przetargową, o której mowa w pytaniu. Przy czym rada gminy może wyrazić zgodę na odstąpienie od trybu przetargowego. Nieruchomość w tym przypadku pozostaje w gminnym zasobie, ponieważ gmina nie wyzbyła się własności ani nie przekazała nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Wyjaśnienie

Zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu.

Przy czym wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik (np. rada gminy) mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów (art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy (art. 24 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Orzecznictwo

Przepis ust. 4 art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie używa pojęcia nieruchomość, bowiem mówi tylko o umowach użytkowania, najmu lub dzierżawy. Skoro tego pojęcia nie używa, a mówi jedynie o umowach, to należy to odnieść do nieruchomości wchodzących w skład zasobu, to jest wszystkich, stanowiących przedmiot własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W stosunku do tak pojętych nieruchomości zgodę na zawarcie umowy ma wyrazić ten organ gminy, który dokonuje tego w przypadku zbywania nieruchomości, znajdujących się w zasobie [podkreślenie Autora].

Wyrok NSA z 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 174/14

W przypadku opisanym w pytaniu instytucja kultury używa w ramach zawartej z gminą umowy użyczenia nieruchomość stanowiącą własność gminy. Skoro do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, to w tym przypadku nieruchomość przekazana instytucji kultury pozostaje w gminnym zasobie nieruchomości.

Jeżeli tak, to moim zdaniem mimo przekazania nieruchomości w użyczenie znajdzie tu zastosowanie procedura przetargowa z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, chyba że rada gminy wyrazi zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego.

Moim zdaniem w tym przypadku zamawiającym jest gmina, jako podmiot zobowiązany na podstawie Ustawy z 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (dalej: pzp) do jej stosowania.

Przepisy pzp stosuje się bowiem do zamawiających publicznych, którymi są m.in. jednostki sektora finansów publicznych (art. 4 pkt 1 pzp).

Podstawa prawna

  • Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 21 października 2021 r. poz. 1899)
  • Ustawa z 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 24 czerwca 2021 r. poz. 1129; ost. zm. Dz.U. z 20 maja 2022 r. poz. 1079)